“第一大道”效应 带旺周边商圈

“第一大道”效应　带旺周边商圈

槟州政府欲随第一大道广场（1st Avenue Mall）竣工后，早日可完成衔接时代广场、光大及槟榔律上环区块的计划，让乔治市光大市中心走回“旧路”，重现80年代光大商圈的繁华景象！

在新加坡有乌节路，反映新加坡的商业繁华，而在州政府振兴光大计划中，也计划借着第一大道广场竣工后，希望可借新商场掀起“鲶鱼效应”来刺激光大一带的“商业神经”，打造槟榔律成为槟城具代表性的街道。

黄伟益：重现80年代繁华

光大区州议员黄伟益受访时指出，第一大道广场的建起，无疑将是重振光大区的强心剂，而州政府最终的目标是欲把时代广场、光大及槟榔路上环的区块衔接，打造繁华的槟榔律，重现光大区80年代光大商圈的辉煌景象，以复苏沉静的商业生态。

为何要走回80年代的“旧路”？他说，光大一带，包括新街、头条路等在80年代是非常热闹、人潮集中的地段，后来因种种因素而没落，因此州政府要重振光大区，让她重生。

另一方面，他提及，第一大道广场与商贸酒店、新光大广场、太平洋购物中心、光大大道、光大摩天楼毗邻外，周边还有许多零售商店、小贩中心等，因此这个区块是可方便民众在一个地区内，办妥所有事务，生活机能十分方便。

“第一大道广场有行人天桥通往光大大楼及新光大广场，在一路通后，民众可到政府机构处理事务，或到商场购物、吃饭，非常方便。”

周边产业价值料增20%

由于乔治市市中心属于古迹保护区，楼高不可超过18米，就算第一大道广场成功刺激周边经济，该区产业及土地价值涨幅也不会过高。

永利行国际产业顾问公司高级合伙人倪传鹏受访时，这么指出。他预计，第一大道广场开始营业后，基于在广场工作的人需在附近解决午餐等问题，相信有助刺激周边商店的营业额，因此第一大道广场周边地区产业及土地价值，预料将提高15%-20%。

他说，目前第一大道广场周边的产业及土地市场价值，是每平方尺150令吉-200令吉，如果第一大道广场或光大商圈能成功吸引更多人潮，土地及产业价值可能将达每平方尺180至240令吉。

虽然如此，倪传鹏透露，由于乔治市市中心属于古迹保护区，有密度压制（density suppression） ，建筑物不可超过5层楼或18米高的发展限制，所以土地或产业也不会像吉隆坡双峰塔附近范围，每平方尺价值逾2000令吉。

“第一大道广场的发展合约，是在乔治市列为古迹保护区前签署的，因此可超过5层楼，如果在那之后签约，结果就完全不同了。”

槟岛大型商场不过量

黄伟益指出，槟岛大型商场的客户不只是岛民，也来自北马各地，以目标顾客人数来看，岛内的大型商场并不会过量。

他受询及是否有考量槟城只是弹丸小岛，但广场过多，可能因商场人流量有限而达不到预期目标时，如是回应。他指出，在2005至2020年槟州结构大蓝图中，槟城被拟定成北马购物天堂，意即吸引吉打、北霹雳及玻璃市民众到槟城逛街购物。

他指出，由于过去槟城有些广场因管理不当，风光一时后逐渐没落，武吉占姆广场、城中城、新光大广场及北赖美嘉广场就是例子。

不担心“抢走”零售店生意

黄伟益不担心槟岛大型商场“抢”零售店的生意，反之认为商场进驻可带来更多人潮及就业机会。

位于乔治市头条路的第一大道广场，附近有许多不同性质的店面，询及是否有任何举措带动附近商家的生意量时，黄伟益表示，店家几十年屹立不倒固然有它的卖点和原因，因此不担心大型商场“抢走”小商家的生意。

他也提及，若一座商场需900名员工，意即有900个就业机会，这不但减轻州内失业问题，也促进经济发展，因此大型商场不止可带动经济效应，也为民众带来就业机会。

改善交通刻不容缓

交通状况可能是重振光大商圈的最大阻力，因此改善交通状况刻不容缓。

胡栋强指出，光大设有公共巴士总站，四通八达、交通方便，吸引人潮不成问题，无奈遇到大节日或大减价就会出现车龙，可能导致民众避之不及。他指出，到第一大道广场与新光大广场、光大的交通方便，一定可以吸引本地居民及游客。

“可是回看以往经验，比如时代广场开幕或商场有大型活动，商场附近就会塞车，政府必须好好规划如何舒缓交通，减低民众对塞车不耐烦的情绪，否则很难留住人群。”

他补充，相较于新光大广场，第一大道广场档次比较高，主要消费群可能不是针对本地民众，但本地民众还是最大的人潮来源，因此交通这一环绝对不可忽略。

新旧成强烈对比　胡栋强提3点建议

搞好光大不分朝野，针对州政府欲把重现槟榔律光辉打造成商圈发展终极目标，国阵丹绒区协调员胡栋强建议3点，即以新旧对比宣传、整体美化光大区及改善交通系统来达成目标。

胡栋强指出，崭新的第一大道广场及乔治市古迹保护区是难得一见的强烈对比，州政府应抓紧这项特点加以宣传。“从头条路方向，或者更远更高的角度望向第一大道广场范围，新与旧的对比非常强烈，州政府在宣传光大商圈时，不妨加强宣传这项特点。”

不过，他认为光大商圈不应让第一大道广场专美，政府若有心要重振光大商圈，就要好好做，包括美化整体环境、重新粉刷看来残旧的建筑物、加强天桥治安等，让这个区块呈现整体美观。胡栋强接受《光华日报》访问时，如是表示。

以上新闻转载自光华日报
http://www.kwongwah.com.my/news/2010/06/25/18.html